Sie ist in den Schuhen der Kunden geschlüpft; Jetzt hilft der Mieteranwalt anderen, eine Räumung zu vermeiden

Sep 16, 2023

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MANCHESTER, NH – Ein Jahr nachdem das Granite State Organizing Project (GSOP) seine wöchentliche Mieterberatung startete, wurde etwa 250 Familien durch den Räumungsprozess und durch die Beschaffung von Mitteln des New Hampshire Emergency Rental Assistance Program (NHERAP) geholfen, damit sie in ihren Wohnungen bleiben können.

Jessica Margeson, die Anwältin für Mieterwohnungen, leitet die Klinik, beantwortet die Fragen der Mieter und hilft ihnen bei der Vorbereitung auf ihre Anhörung vor dem Bezirksgericht, eine entmutigende Erfahrung für Menschen, die vor einer Zwangsräumung stehen und auf der Suche nach dieser schwer fassbaren, bezahlbaren Wohnung sind.

Margeson sagte, die Mehrheit der Menschen, die im vergangenen Jahr in die Klinik kamen, suchten Hilfe, nachdem sie eine Räumungsklage wegen Renovierungsarbeiten erhalten hatten. Knapp dahinter folgten diejenigen, die NHERAP-Mittel beantragten, und viele von ihnen können ohne die Hilfe der Regierung die in den letzten zwei Jahren explodierten Mietsteigerungen nicht abdecken.

Die übrigen Mieter wurden wegen Nichtzahlung der Miete vertrieben.

Als COVID-19 begann und Unternehmen schlossen, erließ die CDC am 4. September 2020 ein Räumungsmoratorium, das der Kongress bis Juli 2021 verlängerte. Als es endete, begannen die Räumungen erneut.

Um den Menschen zu helfen, in ihren Häusern zu bleiben, hat die Bundesregierung das Emergency Assistance Rental Program (ERAP) ins Leben gerufen, das die Mieten für 18 Monate deckt. Als dieses auslief, wurde ein zweites Programm umgesetzt, aber Margeson sagte, dass die Finanzierung ausläuft.

Der Zeitpunkt wird mit dem Winter zusammenfallen.

„Ich erwarte eine neue Räumungswelle“, sagte sie. Und schon jetzt, da die Temperaturen gerade beginnen abzukühlen, sind die Betten in den Tierheimen jede Nacht fast voll.

Nach dem Ende des Räumungsmoratoriums begannen Vermieter, Mieter mit der Begründung zu verdrängen, dass Wohnungen renoviert werden müssten. Mieter haben nach NH-Gesetz keinen Rückgriff.

„Es gab so viele Räumungen wegen Renovierungsarbeiten, dass ich manchmal zwei- bis dreimal pro Woche mit Leuten vor Gericht ging“, sagte Margeson. „Manchmal ist es beängstigend, besonders wenn es das erste Mal ist.“

Sie hilft Mietern bei der Vorbereitung auf das Gericht und erklärt, was passieren wird. Allein zu wissen, dass sie ihre Seite der Geschichte darlegen können, helfe den Mietern sehr, sagte sie.

„Das Wichtigste, wofür die Leute vor Gericht angeschrien werden, ist, zu reden, wenn sie nicht an der Reihe sind“, sagte sie. „Solche Dinge zu wissen ist hilfreich, denn wenn man einmal angeschrien wird, bringt einen das irgendwie aus der Fassung.“

Margeson hilft Mietern seit Jahren, aber erst als sie der GSOP beitrat, erhielt sie ihr Gehalt.

Vor vierzehn Jahren lebte sie als alleinerziehende Mutter mit zwei Kindern im Vorschulalter in einer heruntergekommenen Wohnung in der Lake Avenue. Sie zahlte 625 Dollar im Monat – ihr Einkommen betrug 635 Dollar – für ein Zwei-Zimmer-Haus.

„Es war wirklich lächerlich, dass mein gesamtes Geld für die Miete ausgegeben wurde“, sagte sie. „Mein Problem war, dass ich weder Heizung noch Herd hatte.“ Ihre Wohnung war mit einem alten Gasherd ausgestattet, der gleichzeitig als Heizung diente.

„Wegen Gaslecks wurde es ständig abgeschaltet“, sagte sie. Margeson machte einen Ausflug zum Bauamt der Stadt, um herauszufinden, welche Verstöße gegen die Wohnungsbauordnung mit ihrem Gebäude in Zusammenhang standen.

Es handelte sich um eine ziemlich umfangreiche Akte, in der der Vermieter wegen mehr als 60 Verstößen angeklagt wurde.

„Es wurde nichts dagegen unternommen“, sagte sie. „Sie (Inspektoren der Wohnungsordnung) kamen ständig heraus. Ich musste eine 540-Petition einreichen.“

Eine 540-A-Petition ist eine Quelle für Mieter, um ihre Rechte durchzusetzen. „Nehmen wir an, jemand wird widerrechtlich aus seiner Wohnung ausgesperrt – der Vermieter tauscht die Schlösser aus, anstatt die eigentliche Räumung durchzuführen. Das ist illegal. Ein Mieter würde vor Gericht gehen und Petition 540 einreichen und um Erleichterung (beim Bezirksgericht) bitten. Der Richter wird es tun.“ Sehen Sie es sich an diesem Tag an, normalerweise innerhalb von vier Stunden, und lassen Sie sich anhören“, erklärte sie.

Bei einer rechtswidrigen Aussperrung oder einer Abschaltung der Heizung im Winter erlässt der Richter noch am selben Tag einen Beschluss, der dem Vermieter mitteilt, was sofort behoben werden muss.

Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann der Mieter Schadensersatz verlangen, in der Regel 1.000 US-Dollar. „Je ungeheuerlicher es ist, kann der Schaden bis zum Dreifachen ausfallen“, sagte sie.

Margeson sagte, sie habe Fälle gesehen, in denen der Vermieter sich nicht um etwas gekümmert hat, das ein paar hundert Dollar gekostet hätte, und es ihn „später Tausende gekostet hat, wegen dem, was er getan hat“.

Sie sagte, ihr Problem mit dem Lake Avenue-Gebäude habe so lange gedauert, dass sie sich durch Toasteröfen verbrannt und gelernt habe, wie man „einen gemeinen Kartoffelbrei in einer Kaffeekanne“ macht.

Obwohl ihre Situation schwierig war, macht sie ihre Erfahrung zu einer effektiven Fürsprecherin für Menschen in ähnlichen Situationen.

Margeson sagte, sie habe im vergangenen Jahr gesehen, wie Mietern schreckliche Dinge passierten. Eine Frau, sagte sie, lebte in einer Wohnung, die von Bettwanzen befallen war. Sie hielt die Miete für den Monat Oktober 2021 zurück, nachdem sie den Vermieter gebeten hatte, die Situation zu korrigieren.

Margeson traf sich mit dem Vermieter und reichte, wie sie sagte, am nächsten Tag beim Gericht Dokumente ein, um die Frau und ihre junge Familie zu vertreiben.

Was er nutzte, sagte Margeson, sei eine alte Mietforderung gewesen. Die Mieterin war im August mit ihrer Monatsmiete von 1.300 US-Dollar im Verzug gewesen, zahlte sie aber einige Tage später vollständig. Der Vermieter, sagte Margeson, habe Crocker nichts über die Gebühr von 15 US-Dollar gesagt, die dem Vermieter in einem Räumungsfall zusteht.

„Wir gingen vor Gericht und es ging bergab. Es war schrecklich“, sagte Margeson. „Sie wurde wegen dieser 15 Dollar rausgeschmissen.“

Es war eine wertvolle Lektion für Margeson, der jedem Mieter sagt, er solle auf Nummer sicher gehen und diese 15 Dollar zahlen. Und wenn der Vermieter die Annahme verweigert, dokumentieren Sie dies, damit es dem Gericht vorgelegt werden kann.

„Das müssen Sie begleichen, denn es gibt keine zeitliche Begrenzung für die Gebühr von 15 US-Dollar“, sagte sie. „Es ist nur eine Zeitbombe und die Mieter müssen das wissen.“

Zum Glück für die Frau erhielt sie ihren Housing Choice Voucher (Abschnitt 8) und fand am letzten Tag, als sie die Wohnung verlassen sollte, eine Wohnung.

In der Klinik hilft Margeson den Menschen auch dabei, alles zu prüfen, was sie tun können, um ihr Haushaltseinkommen zu erhöhen. Dazu gehört die Prüfung, ob sie Anspruch auf Lebensmittelmarken, die Steuergutschrift für Kinder (z. B. ein Großelternteil, der sein Enkelkind großzieht) oder NHREAP haben oder ob sie einen Jobwechsel vornehmen könnten, um ihr Einkommen zu erhöhen.

„Viele Menschen, die keinen Anspruch auf Lebensmittelmarken haben, gehen davon aus, dass sie keinen Anspruch auf NHREAP haben, aber das ist nicht unbedingt so“, sagte sie. „Die Einkommensgrenzen für NHREAP sind höher.“

Sie schlägt außerdem vor, auf die Bonität zu achten und zu versuchen, kleine Schulden abzubezahlen, um die Kreditwürdigkeit zu verbessern, die Vermieter prüfen, bevor sie eine Wohnung an einen neuen Mieter vermieten.

Margeson sagte, es lohne sich auch, mit dem Vermieter zu verhandeln. Beispielsweise könnte ein Mieter dem Vermieter mitteilen, dass er bis zu einem bestimmten Datum aus der Wohnung ausziehen wird, und dafür im Gegenzug dafür sorgen, dass der Vermieter die Räumungspapiere zurückzieht, so dass diese nicht mehr in seiner Akte sind.

Margeson sagte, sie habe im vergangenen Jahr viele tolle Menschen getroffen, die in die Klinik gekommen seien.

„Es tut mir leid, dass sie das alles durchmachen“, sagte Margeson, der nach einem Vollzeitjob sucht, der der Klinik entgegenkommt. „Ich lasse sie nicht zurück.“

Die Mietersprechstunde findet mittwochs von 13 bis 16 Uhr im GSOP-Büro in 1045 Elm St., Suite 201, zweiter Stock, statt.

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